پرناک پیمان
قراردادهای مدیریت پیمان ساختمان
انواع قرارداد مدیریت پیمان ساختمان به شرح ذیل می باشد:
- پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان
- پیمان امانی
- پیمان دستمزدی
- پیمان های خاص (گلوبال)
- پیمان طرح و اجرا
- پیمان با تعیین پیمانکار عمومی
- پیمان کلید در دست یا B.O.T
- پیمان فاینانس ( Finace )
پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان
پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان یکی از انواع قرارداد ساختمانی می باشد که این این بخش به توضیح آن خواهیم پرداخت. در قرارداد های پیمان مدیریت کارفرما با شخصی حقیقی و یا شرکتی برای به اجرا درآوردن یک پروژه ساختمانی که گاها از صفر تا صد کار می باشد (مسئولیت و مدیریت اجرایی پروژه ساختمانی محوله را بر عهده گیرد). با توجه به اینکه کلیه مدیریت اجرایی پرژوه به عهده پیمانکار است پس لازم به ذکر است که تعیین کلیه روشهای اجرای پروژه و استخدام نیروها به عهده پیمانکار پروژه می باشد.
در روش پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان شخص حقیق یا شرکت حقوقی به عنوان پیمانکار پروژه بابت مدیریت پروژه و تخصص درصدی از هزینه کل که شامل هزینه اجرا تا تهیه مصالح مورد نیاز پروژه و دستمزد کارگران و ….. است را از کارفرما دریافت نموده ولی باید این نکته را بدانید که پیمانکار بایستی قبل از هزینه های صورت گرفته در پروژه توافق طرفین قرارداد را در حصوص مخارج جلب کند .معمولا در این نوع قرارداد ها کارفرما فردی را به عنوان مدیر مالی پروژه به پیمانکارمعرفی خواهد کرد تا نظارت دقیق بر کلیه هزینه های ساخت پروژه را داشته باشد.
مزایای عقد قرار داد به روش پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان:
- در روش پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان قطعا برای هر یک از طرفین قرارداد سود و منفعتی حاصل خواهد شد.
- با توجه به اینکه در این نوع قرار داد کارفرما هیچ هزینه اضافی به پیمانکار پرداخت نمی کند و فقط هزینه نیروی انسانی و ماشینی و هزینه مصالح را پرداخت می کند آن نیز فقط با ارائه پیش فاکتورهای تایید شده از سوی کارفرما صورت میگیرد پس میتوان درصد رضایت مندی کارفرما را در این نوع قرارداد بیشتر ببینید و همچنین کلیه هزینه ها کاهش چشمگری می یابد.
- در قراردادهای مدیریت پیمان قیمت دستمزد پیمانکار اصلی ثابت میباشد.
- انتخاب مصالح و متریال مصرفی ساختمان ، انتخاب پیمانکاران جزء ، امکان تغییر مصالح، پیمانکاران جزء و تغییر کاربری برای فضاها ( در صورت امکان فنی و تا پایان پروژه ) برای مالک محفوظ است.
- ارایه انواع مصالح و دستمزدها از طرف پیمانکار است و در حقیقت پیمانکار به عنوان مجری ، مشاور دلسوز کارفرما و درنتیجه انتخاب نهایی مصالح و تایید دستمزدها توسط مالک صورت می گیرد.
پیمان امانی
در روش پیمان امانی تمامی مسئولیت های پروژه از جمله عوامل اجرایی لازم اعم از نیروی انسانی، ماشینآلات، تجهیزات و مصالح ساختمانی را تهیه نموده و مدیریت اجرایی پروژه بر عهده کارفرما می باشد . در پروژه های کوچک به دلیل اینکه کارفرما مجبور به اتمام سریع پروژه است از پیمان امانی کمک میگیرند.
در این حالت نیز تمامی هزینه ها از سوی شخص پیمانکار مورد تایید باشد به عهده خود کارفرما یا دستگاه اجرایی می باشد و خود شخص پیمانکار نیز به عنوان یکی از پرسنل از کارفرما حقوق دریافت میکند و در حقیقت هیچ نفعی از هزینه های ایجاد شده در پروژه نمی برد.
در روش مدیریت پیمانی امانی معمولا کارفرما و یا دستگاه های اجرایی یک فرد مورد اطمینان و یا یک گروه شایسته جهت به اتمام رساندن مابقی پروژه را انتخاب و مسئولیت و مدیریت اجرای پروژه را بر عهده انها می گذارد .در پیمان امانی پیمانکار و کارفرما اشخاص حقوقی هستند .
مزایای عقد قرار داد به روش پیمان امانی :
این روش نیز مانند روش های دیگر مدیریت پروژه دارای مزیت هایی نیز می باشد که عبارتند از :
- کاهش هزینه کارفرما به دلیل حذف شرکت پیمانکار عمومی (کاهش هزینه های بازرسی و ….)
- در روش پیمانی امانی، فرد و یا اشخاص پیمانکار، درصدی از هزینه های انجام شده را بابت مدیریت پروژه از کارفرما دریافت میکند. هزینه ها معمولاًشامل هزینه تهیه موارد قرارداد و همچنین هزینه اجرا می باشد ولی قبل ازهزینه های صورت گرفته باید توافق طرفین درنظر گرفته شود
- در روش پیمان امانی در حقیقت هر دو طرفن معامله سود میکنند و چون کارفرما هیچ بالاسری ( اورهد یا سود) به پیمانکار پرداخت نمی کند فقط هزینه مواری که دردر قرارداد ذکر شده از قبیل : مدیریت طرح، نیروی انسانی و ماشین آلات کاربردی را پرداخت و در نتیجه هزینه پیمان به صرفه و معقول می شود.
- در روش پیمان امانی ، پیمانکار به هیچ عنوان هزینه ای بابت اجرا تعدات خود در پروژه پرداخت نمی و فقط به دلیل بکارگیری تخصص و مهارت خود در مدیریت پروژه سودی به صورت درصدی از کل هزینه ها از کارفرما دریافت میکند.
- وجود سرعت و کیفیت در انجام و ساخت پروژه در روش پیمان امانی نسبت به دیگر روش ها بالاتر است.
- پیمان امانی یکی از انواع قرارداد ساختمان می باشدپیمان های دستمزدی
پیمان های دستمزدی
پیمان های دستمزدی قرارداد هایی هستند که در آن تهیه مصالح مورد نیاز اجرای پروژه به عهده شخص کارفرما است و در مقابل اجرای عملیات نیز بر عهده شرکت پیمانکاری یا شخص قرار داده می شود .بنابراین طبق قوانین موجود در پیمان های دستمزدی شرکت پیمانکاری یا شخص پیمانکار ، بابت اجرای عملیات فقط دستمزد اجرا را دریافت خواهد نمود. معمولا پیمان های دستمزدی در قراردادهای کوچک و یا زمانی که کارفرما خود امکان تهیه مصالح را دارد و یا پروژه های پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان کاربرد بیشتری دارد.
با توجه به اینکه از روش پیمان های دستمزدی در قرار داد ها یا پروژه های کوچک استفاده می شود ، در نتیجه زمانی که یک پروژه به بخش های کوچک تقسیم شده باشد احتمال اینکه هزینه ها و اعتبار پروژه از یوی کارفرما تامین نگردد و در نهایت با توقف کار رو به رو شویم زیاد تر است .در پیمان های دستمزدی باتوجه به اینکه پیمانکار مسئولیتی در قبال تهیه مصالح ندارد ( فقط در قبال مسئولیت خود حقوق بگیر است )، خسارات کمتری نسبت به دیگر روش ها برای دو طرفین قرارداد وجود دارد.
مزایای قرارداد به روش پیمان دستمزدی:
- شخص یا شرکت پیمانکاری در قبال انجام وظایف خود حقوقی را که در قرارداد ذکر شده از کارفرما دریافت میکند و هیچ گونه سودی از خرید مصالح و موارد جزئی پروزه دریافت نمی کند.
- تهیه تمامی مصالح مورد نیاز از ابتدا تا طول روند پروژه به عهده کارفرما می باشد.این امر یکی از مزایای این قرار داد محسوب میشود زیرا کارفرما می تواند با توجه به صلاح دید و بودجه خود نوع، جنس، تعداد و همچنین قیمت اقدام به تهیه مصالح مورد نیاز نماید.
- در قرارداد های دستمزدی مبالغ قرارداد ها بسیار پایین تر از سایر قرارداد ها می باشد.
- با توجه به اینکه امروزه قیمت های مصالح در بازار با نوسانات شدیدی رو به رو است در این نوع قرارداد به نفع دو طرفین قرارداد است و خسارت کمتری نسبت به سایر روش ها وجود دارد.
معایب قرارداد به روش پیمان دستمزدی:
- در قرارداد های پیمان دستمزدی با توجه به اینکه مسئولیت تهیه تمامی مصالح و همچنین مسئولیت نگهداری مصالح بر عهده کارفرما می باشد ، پیمانکار هرگز هیچگونه مسئولیتی نسبت به معایب کار ناشی از پایین بودن کیفیت مصالح را به عهده نمی گیرد.
- با توجه به اینکه اجرای عملیت وظیفه پیمانکار و تهیه مصالح به عهده کارفرما است گاها در اینگونه قرارداد ها، مدت زمان انجام پروژه به دلیل ناهماهنگی های کوچک بین کارفرما و پیمانکار به تاخیر می افتد.
پیمان های خاص ( گلوبال )
در پروژه های زیادی و یا شاید بهتر باشد بگوییم در پروژه های بزرگ بیشتر کارفرمایان تمایل دارند بدون دخالت در جزئیات قیمت های اجرای پروژه و مسائل اجرایی مدیریت، اجرای پروژه را به گونه ایی به شرکت پیمانکار واگذار کنند که قیمت مبلغ پیمان بر اساس قیمت های پایه نباشد و به شکل کلی در نظر گرفته شود. پرداختی ها از سوی کارفرما به شخص و یا شرکت پیمانکاری نیز به صورت مرحله ای و پله پله و یا به صورت درصد اجرای پروژه صورت انجام گیرد.
اگر بخواهیم جهت درک بهتر پیمان های خاص (گلوبال) مثالی را عنوان کنیم مثلا در بسیاری از پروژه های نفت و گاز اجرای خط لوله یا اجرای جزئیات پروژه نفت و گاز ، با یک قیمت کلی به یک شرکت پیمانکاری معتبر واگذار می گردد .در این نوع قرار داد ها کارفرما به هیچ عنوان بر قیمتهای پایه عملیات اجرایی نظر و یا تصمیم گیری نخواهد کرد و پرداختی ها از سوی کارفرما با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه و دقیقا به همان نسبت تعیین شده در قرارداد خواهد بود.
در قراردادهای گلوبالبا توجه به اینکه پرداختی ها به روند کار پیمانکار بستکی دارد معمولا مشکلی بین کارفرما و پیمانکار پیش نخواهد آمد و در نتیجه شرکت پیمانکار تمامی اهداف و تلاش خود را جهت اجرای پروژه و پیشرفت فیزیکی آن به کار میگیرد و نه حجم عملیات و کمیت پروژه.
پیمان طرح و اجرا
در روش طرح و اجرا کارفرما با یک قرارداد هم طراحی و هم اجرای عملیات پروژه را واگذار می کند .
جز اینکه شرکت پیمانکار مسئول طراحی است مسئولیت مشاور نیز بر عهده اوست و مشاور و پیمانکار در هم ادغام می شوند بنابر این شرکت پیمانکار هم مسئولیت مشاور پروژه است و هم طراحی و هم مسئولیت ساخت آن را دارد .
معمولا در پروژه های سد سازی کاربرد دارد و روش معقولی است چون سرعت کار بالا می رود و از هزینه ها ( به چند شرکت واگذار کردن طرح و اجرا ) کاسته می شود و از تنشهای بین پیمانکار و مشاور و کارفرما که مشهود است جلوگیری به عمل می آید و این نوعی قابل تامل از انواع قرارداد ساختمان است .
پیمان با تعیین پیمانکار عمومی
در این روش همانگونه که از نامش پیداست بستن قرارداد بین کارفرما و پیمانکار عمومی می باشد. معمولا در این روش پیمانکار عمومی، شرکت پیمانکاری را از طریق اجرای منافصه انتخاب و مدیریت اجرای پروژه را به او واگذار خواهد کرد.
در روش پیمان با تعیین پیمانکارعمومی ،آگهی عمومی و یا دعوتنامه ایی به شرکتها با مشخصات پروژه و تاریخ مناقصه ارسال خواد شد. در نتیجه پس از اجرای مناقصه ،برنده مناقصه تعیین می گردد و قرارداد ما بین دو طرفین منعقد خواهد شد. لازم است بدانید قیمت های تعیین شده بر اساس قیمت های پایه فهارس بها سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشوری خواهد بود.
پیمان کلید در دست یا B.O.T
در روش پیمان کلید در دست یا B.O.T، اجرای پروژه بر اساس متر مربع به یک شرکت پیمانکاری طبق نقشه ها واگذار خواهد شد.
پیمان فاینانس ( Finace )
در روش پیمان فاینانس ( Finace ) معمولا شرکت پیمانکاری هزینه ساخت پروژه را در پایان عملیات پروژه از محل بهره برداری با توجه به قرارداد طرفین برداشت خواهد نمود.
همچنین بخوانید :
قرارداد پیمانکاری اجرای نازک کاری
